Gastos de formalización de préstamo hipotecario

gastos de formalización

A raíz de la Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre, la Sala Primera del Tribunal Supremo declaró como abusivas las cláusulas por las que las entidades Banco Popular y BBVA imponían al consumidor el pago de todos los gastos de formalización de la escritura de préstamo hipotecario. El criterio seguido por esta sentencia puede aplicarse al resto de hipotecas que contengan este tipo de cláusulas sobre gastos de formalización.

Por tanto: ¿puedo reclamar los gastos que soporté cuando se formalizó mi escritura de préstamo?

La respuesta es sí, pero con matices.

Lo primero y más importante en este asunto es hacer memoria; ¿estuvimos implicados en la negociación de la cláusula de gastos de formalización con el banco? En la mayoría de casos la respuesta será que no, y ello se refleja en la redacción de la cláusula relativa a los gastos de formalización de hipoteca, cuyo contenido es prácticamente idéntico en la generalidad de escrituras de préstamos hipotecarios. En ese caso, adelante con la reclamación.
Si la respuesta a la pregunta es sí, entonces no habrá posibilidad de reclamar los gastos de formalización.

En segundo lugar, y de igual importancia que lo establecido en el primer punto, debemos centrarnos en las facturas. En definitiva, las facturas van a constituir el elemento clave de la reclamación en fase judicial. Sin facturas no hay prueba y será la palabra del consumidor frente a la del banco. Para solicitar un reembolso de cantidades abonadas indebidamente, el consumidor tendrá que justificar que ha abonado las mismas, y para ello el único medio de prueba lo constituirán las facturas.
En conclusión, resultará más sencillo si disponemos de las facturas desde un primer momento.
Aquí tenéis otro artículo en el que os explicamos cómo buscar las facturas.

¿Qué gastos puedo reclamar?

Según la sentencia mencionada, el Tribunal Supremo estima que la entidad prestamista es la obligada al pago de los siguientes gastos:

1- Gastos de Notaría.

2- Gastos de Registro de la Propiedad.

3- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).
Este es el punto más discutido a nivel jurídico; hasta la Sentencia 705/2015 la Sala 3ª del Tribunal Supremo aplicaba una doctrina diferente, concluyendo que en los préstamos hipotecarios correspondía al prestatario la carga fiscal de este impuesto. Se ha generado cierta inseguridad jurídica por la contraposición de doctrinas fijadas por dos Salas de nuestro más alto tribunal. Pero la Sentencia de 2015 es tajante al afirmar que “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante.”

El resto de gastos, como los de tasación y gestoría, únicamente podrán reclamarse en caso de que los mismos hayan sido impuestos por el banco. Exige un análisis caso por caso de cada asunto particular.

NB. Los gastos derivados del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales son responsabilidad del consumidor que adquiere el inmueble y por tanto no son objeto de reclamación en ningún caso.

Cómo reclamar

En primer lugar, podemos optar por acudir a la vía extrajudicial, dirigiendo un escrito al banco en el que se haga mención de la existencia de una cláusula abusiva por la que se impone al consumidor el pago de todos los gastos de formalización. En el mismo escrito solicitaremos la eliminación de la cláusula y la devolución de todas las cantidades abonadas por este concepto.

Si en dos meses el banco no ha dado respuesta a nuestra reclamación o la respuesta no es satisfactoria para el consumidor, se podría acudir a la vía judicial interponiendo demanda reclamando la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de formalización y la devolución del importe abonado por ella.

Plazo para reclamar

En este sentido, existen una serie de opciones, que deberán analizarse caso por caso puesto que no todas las cláusulas tendrán la misma redacción y contenido.

1. Si se considera que la cláusula abusiva por falta de transparencia de gastos de formalización es nula de pleno derecho, el plazo para reclamar sería imprescriptible.

2. Si se considera que la cláusula de gastos de formalización es abusiva por contenido (no por falta de transparencia), si entendiéramos que la nulidad es absoluta y radical el plazo sería imprescriptible también, pero en caso de no considerarse la nulidad absoluta no estaríamos ante la acción de error estructural de un contrato y nos quedaría el plazo de 15 años (5 años desde la reforma del Código Civil) como norma general ante una acción que no tiene un plazo especial fijado por el ordenamiento.

Todo ello desde que se puede ejercitar la acción, es decir, desde que se es conocedor de la abusividad de la cláusula en cuestión.

LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN, EN LA MAYORÍA DE LOS CASOS, SON ABUSIVOS Y SE PUEDEN RECUPERAR. LA JURISPRUDENCIA ESTÁ DE PARTE DEL CONSUMIDOR, ASÍ QUE, SI HAS ABONADO LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN, NO DUDES EN RECLAMAR LO QUE NUNCA DEBISTE ABONAR.

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